Expert comptable LMNP à Aix en Provence
La LMNP, Location Meublée Non Professionnelle, vous donne l’opportunité de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs dont l’imposition est très avantageuse, principalement dû à la possibilité d’amortir le bien immobilier. De plus, il est possible, s’il s’agit d’un bien neuf, de récupérer la TVA.
Expert-comptable LMNP, notre cabinet Raly Conseils vous explique tout sur ce sujet.
Il s’agit d’un investissement locatif qui offre une optimisation fiscale très intéressante. Afin de pouvoir être investisseur LMNP, il est nécessaire de réaliser plusieurs missions comptables techniques qu’il est possible d’externaliser en les confiant à un expert-comptable.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP concerne les propriétaires qui louent un bien immobilier meublé. Cette activité génère des résultats qui sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (à la place des revenus fonciers s’il s’agissait d’une location classique).
Le statut LMNP ne repose pas sur le bien loué, mais sur la personne physique qui le loue. En effet, il n’est pas possible d’avoir 2 biens immobiliers en LMNP et un bien en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Qui est éligible au statut LMNP ?
Afin de pouvoir acquérir le statut LMNP, il est nécessaire de respecter quelques conditions, à savoir :
Être propriétaire d’un bien meublé, c’est-à-dire entièrement équipé et dans lequel les locataires peuvent vivre sans amener leurs propres meubles. Une liste minimale est à respecter… Découvrez-là dès maintenant !
- Le bien immobilier doit avoir une superficie supérieure à 9 m2
- Afin de récupérer la TVA, il est nécessaire d’investir dans une résidence neuve de services
- Ne pas être inscrit en tant que LMP au registre du commerce des sociétés.
Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € et 50 % de vos revenus totaux soumis à l’impôt sur le revenu. Si ces recettes sont supérieures à 23 000 €, elles doivent néanmoins être inférieures aux autres revenus perçus (comme le salaire).
Par exemple : vous louez deux appartements. Un dont le loyer est de 950 € et l’autre 1 000 €. Vos revenus locatifs à l’année sont donc de 23 400 €. Vos autres revenus (hors locatifs) sont de 50 000 €. Dans ce cas là, les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € mais sont inférieurs à
50 % de vos revenus totaux, vous êtes donc bien considérés comme LMNP.
Quelle fiscalité pour les loueurs meublés non professionnels ?
Lorsque l’on prend le statut LMNP, 2 régimes d’impositions sont possibles :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
Le régime micro-BIC
Lorsque vous optez pour le régime micro-BIC, l’État enlève 50 % des revenus au titre des charges présumées et vous taxe sur les 50 % restants. Alors, si vos revenus locatifs sont de 10 000 €, les taxes (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) seront appliquées sur 5 000 €.
Il est important de noter que le micro-BIC s’applique automatiquement si vous ne faites pas la démarche pour choisir le régime réel.
Le régime réel
Ce régime prend en compte les charges réellement dépensées, ainsi qu’un amortissement, calculé sur la valeur globale du bien.
Le résultat fiscal sera = (les loyers) – (les charges + les amortissements de votre bien immobilier).
On s’explique :
Le principe de l’amortissement réside sur le fait de reconnaître et de calculer la dépréciation d’un bien dans le temps et de l’insérer dans les charges. Ainsi, chaque année, il est possible de déduire sa perte de valeur de vos revenus locatifs.
Le calcul de l’amortissement est technique et repose sur un certain nombre de paramètres. Partons du principe que…
- Vos revenus locatifs sont de 10 000 € /an
- L’amortissement de votre bien immobilier est de
- 7 215 € /an
- Vos charges sont de 3 000 € /an
Vous serez alors imposé sur…
- 10 000 – (3 000 + 7 215) = – 215 €
Vous l’aurez compris, c’est là que réside le principe du statut de LMNP. Fort de nombreux avantages, il vous offre l’opportunité de ne pas être imposé sur les revenus locatifs que vous générez. Attention, la réalisation d’une déclaration fiscale sous le régime réel demande une certaine expertise. Notre cabinet d’expertise comptable basé à Aix en Provence vous accompagne dans votre projet de location meublée…
Avantage fiscal LMNP
Il existe donc de nombreux avantages liés au statut LMNP :
- Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel).
- Un abattement fiscal de 50 % en micro-BIC.
- Une plus-value très avantageuse en cas de cession. Eh oui, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Il n’y a donc pas de contrepartie.
- Possibilité de récupérer la TVA à 20 % si vous investissez dans une résidence neuve et de services (résidence de tourisme, étudiante, etc).
Quels sont les biens immobiliers concernés en LMNP ?
Plusieurs types de biens immobiliers sont concernés en location meublé non professionnelle, notamment les résidences…
- En location non gérée : nous parlons ici des résidences principales avec un contrat de location d’un an minimum.
- En location gérée : qui concernent les résidences étudiantes, de tourisme, pour les seniors, d’affaires ou encore, les résidences hôtelières.
Expert comptable pour location meublé non professionnel (LMNP)
Raly Conseils, cabinet d’expertise comptable à Aix en Provence se charge d’étudier votre investissement afin de vous aider à choisir le régime fiscal le plus intéressant pour vous. Cette optimisation fiscale vous permettra de payer moins d’impôts
Enregistrement des pièces comptables & comptabilisation
Nous enregistrons et comptabilisons vos investissements, emprunts bancaires, loyers et charges liées.
Inscription aux impôts
Nous réalisons votre déclaration de début d’activité, les options fiscales pour le barème de l’impôt sur le revenu (en matière de TVA) et si besoin, l’inscription auprès du CGA (Centre de gestion agréé).
Déclarations pour la gestion annuelle de vos bien locatifs meublés
Demandes de remboursement de TVA, établissement de la liasse fiscale et annexes, transmission à l’administration fiscale par voie électronique de la liasse et enfin, déclaration de TVA annuelle CA12. Enfin, nous transmettons les éléments afin de compléter votre déclaration personnelle le cas échéant d’impôt sur le revenu.
Raly Conseils, cabinet comptable Aix en Provence, spécialisé LMNP
En tant que spécialiste de la location meublée, notre cabinet comptable vous accompagne sur la prise en charge administrative et la réduction des risques : acquérir ce statut demande un travail minutieux qui peut, en cas d’erreur, entraîner des pénalités importantes en cas de contrôles fiscaux.
Enfin, notre rôle est aussi de vous conseiller tout au long de votre projet afin de vous faire bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP et ce, via un suivi régulier et personnalisé.
