Calculer la plus value et l’impôt sur la plus value en LMNP

Calculer la plus value et l’impôt sur la plus value en LMNP

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En tant que propriétaire ou futur propriétaire d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle, il est important de connaître les modalités de plus-value et d’imposition sur la plus-value de son bien immobilier. 

Eh oui, comme vous le savez, le statut LMNP possède certaines particularités qui méritent votre attention. Alors, comment calculer la plus value et l’imposition sur la plus value d’un bien en LMNP ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.

Sommaire

Comment calculer la plus-value brute d’un bien en LMNP?

Lorsque l’on vend un bien en LMNP, la plus-value réalisée est imposée en tant que plus-value particulière. Avant de pouvoir calculer la plus-value imposable, il est nécessaire de savoir quelle est la plus-value brute de votre bien immobilier. Voici comment elle se calcule : 

Plus value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition

Le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition correspond au prix auquel vous avez acheté votre bien immobilier aux anciens propriétaires. Néanmoins, ce montant peut êtré majoré en fonction des dépenses additionnelles que vous avez été amené à payer, par exemple : 

  • Les frais attingent à l’acquisition à titre onéreux (tels que les frais de notaires). Si vous n’êtes pas en capacité de justifier ses frais, vous pouvez les évaluer forfaitairement à 7.5 % du prix d’achat.
  • Les travaux effectués. De la même façon, il vous est possible de les évaluer à 15 % du prix d’achat
  • Les charges et les indemnités 

 

Un exemple : 

Vous avez acheté un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €, vous pouvez ajouter à cela : 

  • 7,5 % x 150 000 € = 11 250 € de frais attingent à l’acquisition à titre onéreux
  • 15 % x 150 000 € = 22 500 € de frais de travaux 

 

Vous obtenez donc un prix d’acquisition corrigé de 183 750 €. 

Le prix de vente

Le prix de vente de votre bien correspond au prix réel auquel vous allez vendre votre logement à son nouvel acquéreur. Tout comme le prix d’acquisition, il peut être majoré ou diminué par différentes charges et indemnités.  Par exemple, les frais supportés par l’acquéreur pourront être déduit du prix de vente, comme les frais liés à la réalisation des diagnostics. 

L’amortissement dans tout cela ?

L’amortissement en LMNP est l’un des avantages de ce statut. Il correspond à la perte de valeur de votre bien. En location meublée professionnelle, cette perte de valeur est directement imputée sur le prix de vente du logement en question, ce qui n’est pas le cas en LMNP. 

Un exemple : 

Le prix de vente de votre bien a été estimé à 200 000 €. La réalisation des diagnostics ont été pris en charge par l’acquéreur et ont une valeur de 500 €. 

Le prix de vente corrigé sera donc de 199 500 €.  

La plus value brute

Maintenant que nous avons le montant du prix de vente et du prix d’acquisition corrigés, nous pouvons calculer le montant de la plus value dite brute, qui est ici d’une valeur de 15 750€. 

 

On s’explique : 

Plus value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition

Plus value brute = 199 500 – 183 750 

Plus value brute = 15 750 € 

La plus-value imposable

En LMNP, la plus-value brute et imposable sont deux choses bien différentes. En effet, plusieurs paramêtres sont à prendre en compte, notamment : 

  • L’impôt sur la plus-value 
  • Les prélèvements sociaux

Impôt sur la plus-value

L’impôt sur la plus-value peut connaître un abattement sur la plus-value brute, par pallier de : 

  • 6 % chaque année de détention, à partir de la 5ème à la 21ème année 
  • 4 % à la 22ème année 
  • > 22 ans =  exonération de l’impôt sur la plus-value

 

Après abattement, vous obtenez ce que l’on appelle la “plus-value imposable à l’impôt sur le revenu”, sur laquelle on applique un taux d’imposition de 19 %. 

Un exemple :  

Vous détenez le bien immobilier en LMNP que vous allez vendre depuis 6 ans. En ce sens, un abattement de 6% sera appliqué sur la plus-value brute : 

  • 6 % x 15 750 € = 945 €

 

Votre plus-value imposable à l’impôt sur le revenu sera donc de : 

  • 15 750 – 945 = 14 805 €

L’impôt sur le revenu à taux de 19 %

C’est donc après cet abattement, que l’on peut appliquer le taux d’imposition de 

19 %, soit : 

  • Impôt sur le revenu au taux de 19 % = 14 805 x 19 % 
  • Impôt sur le revenu au taux de 19 % = 2 812,95 €

Prélèvements sociaux

Ensuite, il sera question de calculer le montant imposable aux prélèvements sociaux. Là aussi, différents taux d’abattement peuvent être imputés sur la plus-value brute, à savoir :  

  • 1,65 % par année de détention après la 5e année et jusqu’à la 21e année,
  • 1,60 % pour la 22e année de détention,
  • 9 % par année après la 22e année de détention,
  • Propriétaire > 30 ans, les prélèvements sociaux ne sont pas ajoutés.

 

Après abattement, on obtient ce que l’on appelle la “plus-value imposable aux prélèvements sociaux”, sur laquelle on applique un taux de prélèvement sociaux de 17.2%. 

Un exemple : 

Vous détenez toujours votre bien en LMNP depuis 6 ans. En ce sens, un abattement de 1.65% sera appliqué sur la plus-value brute : 

  • 1.65 % x 15 750 € = 259.87 €

 

Votre plus-value imposable à l’impôt sur le revenu sera donc de : 

  • 15 750 – 259.87 = 15 490.13 €

Les prélèvements sociaux à taux de 17.2 %

C’est donc après cet abattement, que l’on peut appliquer les prélèvements sociaux de 17.2 %, soit : 

  • Prélèvements sociaux de 17.2 % = 15 490.13 x 17.2 % 
  • Prélèvements sociaux de 17.2 % = 2 664.30 €

Total des impositions

L’ensemble de ces calculs nous ont permi de connaître le montant total des impositions d’une valeur de 5 477.25 €, à savoir : 

  • 2 664.30 + 2 812,95 = 5 477.25 €

Exonération des impôts sur la plus-value en LMNP

Comme vous avez pu le constater, il est possible d’avoir une exonération : 

  • De l’impôt sur le revenu, si vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans 
  • Des prélèvements sociaux, si vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans 

 

Néanmoins, il existe d’autres possibilités pour avoir une exonération. Voici les conditions : 

  • Votre bien immobilier se trouve dans un immeuble sinistré, 
  • Vous avez vendu votre résidence principale, 
  • Vous vendez en pleine propriété un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 €,
  • Vous êtes retraité ou invalide sous conditions de revenus, 
  • Votre bien est sujet à une expropriation,
  • Vous êtes dans une maison de retraite,

 

Enfin, si vous êtes dans le cas suivant : 

  • Votre première résidence secondaire a été vendue avant le 1er février 2012
  • Vous ne devez pas être propriétaire pendant 4 ans précédant la vente de votre bien en LMNP
  • Le prix de vente doit être utilisé pour investir dans une nouvelle résidence principale 

 

Alors, une exonération sur le montant réinvesti dans votre résidence principale sera imputée sur le montant de l’imposition.

Pour conclure

Comme vous avez pu le constater, la bonne gestion d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle demande une certaine expertise afin de pouvoir bénéficier de tous ses avantages. 

Chez Raly Conseils, expert-comptable à Aix-en-Provence, nous accompagnons les particuliers dans l’obtention du statut LMNP, mais aussi dans la gestion de leur bien LMNP tout en leur faisant bénéficier de nos conseils.

N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet ! 

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