En tant que propriétaire ou futur propriétaire d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle, il est important de connaître les modalités de plus-value et d’imposition sur la plus-value de son bien immobilier.
Eh oui, comme vous le savez, le statut LMNP possède certaines particularités qui méritent votre attention. Alors, comment calculer la plus value et l’imposition sur la plus value d’un bien en LMNP ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.
Sommaire :
1. Comment calculer la plus-value brute d’un bien en LMNP?
2. La plus-value imposable
3. Total des impositions
4. Exonération des impôts sur la plus-value en LMNP
5. Pour conclure
1. Comment calculer la plus-value brute d’un bien en LMNP ?
Lorsque l’on vend un bien en LMNP, la plus-value réalisée est imposée en tant que plus-value particulière. Avant de pouvoir calculer la plus-value imposable, il est nécessaire de savoir quelle est la plus-value brute de votre bien immobilier.
Voici comment elle se calcule : Plus value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition correspond au prix auquel vous avez acheté votre bien immobilier aux anciens propriétaires. Néanmoins, ce montant peut êtré majoré en fonction des dépenses additionnelles que vous avez été amené à payer, par exemple :
Un exemple :
Vous avez acheté un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €, vous pouvez ajouter à cela :
Vous obtenez donc un prix d’acquisition corrigé de 183 750 €.
Le prix de vente
Le prix de vente de votre bien correspond au prix réel auquel vous allez vendre votre logement à son nouvel acquéreur. Tout comme le prix d’acquisition, il peut être majoré ou diminué par différentes charges et indemnités. Par exemple, les frais supportés par l’acquéreur pourront être déduit du prix de vente, comme les frais liés à la réalisation des diagnostics.
L’amortissement dans tout cela ?
L’amortissement en LMNP est l’un des avantages de ce statut. Il correspond à la perte de valeur de votre bien. En location meublée professionnelle, cette perte de valeur est directement imputée sur le prix de vente du logement en question, ce qui n’est pas le cas en LMNP.
Le prix de vente de votre bien a été estimé à 200 000 €. La réalisation des diagnostics ont été pris en charge par l’acquéreur et ont une valeur de 500 €.
Le prix de vente corrigé sera donc de 199 500 €.
La plus value brute
Maintenant que nous avons le montant du prix de vente et du prix d’acquisition corrigés, nous pouvons calculer le montant de la plus value dite brute, qui est ici d’une valeur de 15 750€.
On s’explique :
En LMNP, la plus-value brute et imposable sont deux choses bien différentes. En effet, plusieurs paramêtres sont à prendre en compte, notamment :
Impôts sur la plus-value
L’impôt sur la plus-value peut connaître un abattement sur la plus-value brute, par pallier de :
Après abattement, vous obtenez ce que l’on appelle la “plus-value imposable à l’impôt sur le revenu”, sur laquelle on applique un taux d’imposition de 19 %.
Vous détenez le bien immobilier en LMNP que vous allez vendre depuis 6 ans. En ce sens, un abattement de 6% sera appliqué sur la plus-value brute :
Votre plus-value imposable à l’impôt sur le revenu sera donc de :
L’impôt sur le revenu à taux de 19 %
C’est donc après cet abattement, que l’on peut appliquer le taux d’imposition de 19 %, soit :
Prélèvements sociaux
Ensuite, il sera question de calculer le montant imposable aux prélèvements sociaux. Là aussi, différents taux d’abattement peuvent être imputés sur la plus-value brute, à savoir :
Après abattement, on obtient ce que l’on appelle la “plus-value imposable aux prélèvements sociaux”, sur laquelle on applique un taux de prélèvement sociaux de 17.2%.
Vous détenez toujours votre bien en LMNP depuis 6 ans. En ce sens, un abattement de 1.65% sera appliqué sur la plus-value brute :
Les prélèvements sociaux à taux de 17.2 %
C’est donc après cet abattement, que l’on peut appliquer les prélèvements sociaux de 17.2 %, soit :
L’ensemble de ces calculs nous ont permi de connaître le montant total des impositions d’une valeur de 5 477.25 €, à savoir :
Comme vous avez pu le constater, il est possible d’avoir une exonération :
Néanmoins, il existe d’autres possibilités pour avoir une exonération. Voici les conditions :
Enfin, si vous êtes dans le cas suivant :
Alors, une exonération sur le montant réinvesti dans votre résidence principale sera imputée sur le montant de l’imposition.
5. Conclusion
Comme vous avez pu le constater, la bonne gestion d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle demande une certaine expertise afin de pouvoir bénéficier de tous ses avantages.
Chez Raly Conseils, expert-comptable à Aix-en-Provence, nous accompagnons les particuliers dans l’obtention du statut LMNP, mais aussi dans la gestion de leur bien LMNP tout en leur faisant bénéficier de nos conseils.
N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet !
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