L’investissement locatif est un bon moyen de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine sur le long terme. Mais, qui dit investissement dit, fiscalité et imposition. Alors, quels sont les différents investissements locatifs, quels sont leurs avantages ? Leur fiscalité ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Sommaire : 

1. Qu’est-ce que l’investissement locatif

2. Les différents types d’investissement locatif

3. Conclusion

1. Qu’est-ce que l’investissement locatif

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier et de le mettre en location afin de récolter les loyers qui permettront de rembourser l’emprunt contracté au préalable. Ce type d’investissement peut être réalisé sur n’importe quel type de bien immobilier, à condition que l’occupant l’utilise en tant que résidence principale.

2. Les différents types d’investissement locatif

La location nue

L’investissement locatif nu désigne le fait de mettre un bien acheté en location et non meublé. Sur le plan fiscal, cette option s’avère être lourdement taxée. Les loyers perçus par le propriétaire sont imposés au titre des revenus fonciers. Ils viennent alors augmenter le revenu imposable de votre foyer fiscal, induisant une ponction des loyers très élevée.

Néanmoins, ces charges peuvent être déduites en fonction de vos revenus fonciers :

• S’ils ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique. Il y a donc un abattement de 30 % sur les recettes que vous avez déclaré.
• Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, le régime réel s’applique. Vous pouvez dès lors déterminer le revenu foncier net imposable en déduisant les charges foncières relatives au bien immobilier mis en location (assurance, intérêts liés au crédit bancaire, entretien, etc).

LMNP, la location meublée non professionnelle

L’investissement locatif en LMNP permet de percevoir des revenus locatifs dont l’imposition est très avantageuse, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier en question.

Pour obtenir le statut de LMNP, il est nécessaire d’acheter un bien immobilier et de le louer meublé. Les loyers perçus peuvent être imposés au régime micro-BIC ou au régime réel, tous deux représentant de grands avantages en termes de défiscalisation…

• Choix du régime fiscal,
• Abattement fiscal de 50 % en micro-BIC,
• Plus-value avantageuse en cas de cession,
• Possibilité de récupérer la TVA à 20 %,
• Amortissement de votre bien immobilier

De tels avantages induisent des formalités déclaratives lourdes et complexes qui nécessitent l’aide d’un expert-comptable. Enfin, certaines conditions sont à respecter. Vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou ne doivent pas dépasser 50 % de vos revenus totaux soumis à l’impôt sur le revenu.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions à respecter pour être éligible au statut LMNP ? Lisez notre article dédié à ce sujet !

La loi Pinel

La loi Pinel permet de percevoir une réduction d’impôt pouvant aller de 12 à 21% (du montant investi), à condition :

• D’acheter un bien immobilier neuf,
• De le mettre en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans et à des montants plafonnés,
• Pour des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Aussi, cette réduction d’impôt est appliquée sur la limite d’un montant d’investissement de 300 000 € et pour les biens immobiliers dont le prix au mètre carré ne dépasse pas les 5500 €.

SCPI, société civile de placement immobilier

L’investissement locatif sous forme de SCPI vous permet d’acheter et d’effectuer la gestion d’un bien immobilier en location, via un placement collectif.

Il s’agit ici d’un placement collectif. En effet, plusieurs particuliers investissent dans un bien immobilier en location, dans le but d’acquérir un patrimoine immobilier et d’en assurer la gestion. En échange, ces investisseurs perçoivent des parts sociales à hauteur de leur investissement.

En tant qu’investisseur en SCPI, il y a deux façons de percevoir un rendement :

• Les SCPI restituent une partie des sommes des loyers perçus après déduction des frais de gestion,
• Les SCPI restituent une partie des sommes via la vente de certains éléments du patrimoine en question, après en avoir déduit les frais de gestion,

En termes de fiscalité, les SCPI rencontrent les mêmes inconvénients que la location nue, sans compter les frais de gestion sont souvent très élevés.

La loi Malraux

La loi Malraux a été conçue pour préserver le patrimoine architectural. Il est donc question d’investir dans de l’immobilier ancien. Ici le propriétaire s’engage à rénover le bien en conservant son caractère historique, ainsi qu’à le mettre en location.

L’investisseur peut percevoir alors une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux qu’il a réalisés :

• À hauteur de 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP).
• À hauteur de 30 %, pour les immeubles  situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Cela concerne également les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés (NPNRU).

Cette réduction d’impôt est appliquée sur la limite d’un montant de rénovation de 400 000€.

3. Conclusion

Vous l’aurez compris, le type d’investissement locatif à choisir dépend de vos revenus actuels, mais également de vos objectifs sur le moyen et long terme. Il est donc essentiel d’étudier toutes les possibilités afin de déterminer quelle solution sera la plus adaptée à vos projets.

Pour toutes questions complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter !