De quel avantage fiscal dispose le statut de LMNP ? La location meublée non professionnelle est un type d’investissement locatif plus qu’intéressant. En effet, les régimes d’imposition proposés, à savoir le régime micro-BIC ou le régime réel vous permet de bénéficier de certains avantages.

Découvrons-les ensemble !

Sommaire : 

1. Les 2 régimes d’imposition possibles en LMNP

2. Le régime micro-BIC

3. Le régime réel simplifié

4. L’amortissement en LMNP

5. Conlusion

1. Les 2 régimes d’imposition possibles en LMNP

En tant que LMNP, vos revenus locatifs relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et non de celle des revenus fonciers.  Cette activité possède donc un aspect commercial sans que vous soyez pour autant considéré comme professionnel.

Lorsque l’on acquière le statut de LMNP, il est possible d’être soumis à 2 régimes différents, que l’on choisi lorsque l’on rempli le formulaire de déclaration de début d’activité.

2. Le régime micro-BIC

Pour être soumis au régime micro-BIC, il est nécessaire d’avoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 72 500 € ou à 176 200 € pour les LMNP de tourisme classé. Avec ce régime, les charges se calculent de manière forfaitaire avec un abattement de 50 % s’il s’agit d’un meublé classique, ou 71 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé. Vous serez ensuite imposé sur le bénéfice.

Les avantages de ce régime sont l’abattement ainsi que les démarches simplifiées. Néanmoins, il en résulte toujours des revenus locatifs imposables, sans compter la CSG (contribution sociale généralisée) au taux de 17,2 %. Il s’agit d’un impôt destiné à participer au financement de la protection sociale.

Ainsi, le régime micro-BIC peut être intéressant si vous êtes faiblement imposé ou si votre location génère une bonne rentabilité.

3. Le régime réel simplifié

À la différence du micro-BIC, le régime réel prend en compte les charges réelles liées à la location (gestion, travaux, etc), mais aussi :

• Les intérêts des emprunts
• L’amortissement des logements loués

Grâce aux charges réelles et notamment grâce à l’amortissement, on obtient, dans la majorité des cas, un résultat fiscal nul et donc, l’absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Mais alors, qu’est-ce que l’amortissement ? En quoi va-t-il permettre de réduire le niveau d’imposition ?

4. L’amortissement en LMNP

Spécificité de la location meublée et du régime d’imposition réel, les charges d’amortissement correspondent à la perte de valeur du bien immobilier en question. Cette perte de valeur sera donc imputée sur les revenus fonciers de la location meublée.

Par exemple : 

Vous louez un appartement en location meublée. Vous avez investi 200 000 € et, sur la base de critères précis, la durée de vie de ce bien dans son état actuel est de 12 ans. Les charges d’amortissement seront donc calculées comme suit :

• 200 000 € / 12 = 16 667 €

Ainsi, pendant 12 ans, vous pourrez déduire 16 667 €, en plus de vos charges courantes, de vos bénéfices liés à la location meublée.

Que peut-on amortir ?

Dans le cas de la location meublée, il est possible d’amortir :

• Le bien
• Les travaux
• Le mobilier
• Les frais liés à l’acquisition (notaires, frais d’agence, etc)

Comment calcule-t-on l’amortissement ?

Comme énoncé plus tôt, l’amortissement se calcule sur la base de critères précis qui possèdent chacun une durée d’amortissement qui leur seront propres  :

• Le bien
• La quote-part terrain : le terrain n’étant pas réellement amortissable, la quote-part terrain permet de retirer un montant spécifique correspondant à la valeur du terrain.
• Le gros oeuvre
• La façade
• Les installations générales et techniques
• L’agencement

Dans le cadre d’une location meublée professionnelle, il est important de noter que l’amortissement de votre bien immobilier est directement imputé sur son prix de vente.

Par exemple : 

5 ans après avoir investi 200 000 € dans votre location meublée, vous décidez de le mettre en vente. Au bout de 5 ans, vous aurez amorti votre bien d’une valeur de 83 335 € (soit 16 667 x 5). Dans ce cas, la base comptable pour le calcul du prix de vente de ce bien sera de 116 665 €. En réalité, ce bien aura certainement pris de la valeur ! Le prix de vente sera donc situé entre la valeur comptable de 116 665 € et le prix réel pouvant aller de 200 000 à 230 000 € ou plus.

N’ayez crainte, en tant que LMNP, vous ne serez pas fiscalisé selon les plus-values des professionnels mais celles des particuliers. Ainsi, lors de la revente de votre bien, la valeur comptable ne sera pas prise en compte. La plus-value sera donc calculée entre le prix d’achat et le prix de vente. Les amortissements ne seront pas taxés à la revente.

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5. Conclusion

La location meublée non professionnelle vous permet donc de bénéficier de 2 avantages.

D’abord, la possibilité d’amortir le bien immobilier (et son mobilier), afin de n’avoir aucune imposition. Mais aussi, de garder l’avantage des plus-values des particuliers à la revente du bien.

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